家と財産を守るための〜不動産の相続対策
家と財産を守るための〜不動産の相続対策
文書作成日:2018/1/20


 ソシアルビルへの投資は市況の変化に適切に対応することが必要であるため、高い資金力や人脈、ノウハウが必要であり、初心者に勧められる投資とはいえないでしょう。




 相続対策として不動産投資を考えています。ある人から、「一般的な居住用のマンションやアパートへの投資は、不動産価格の上昇により利回りが低くなっていることから投資として旨みがない。ソシアルビルへの投資であれば、現在のような経済情勢の下でも比較的高い利回りを確保できる」としてソシアルビルへの投資を勧められています。ソシアルビルへの不動産投資に当たって注意すべき点を教えてください。




 ソシアルビルへの不動産投資は、ハイリスクハイリターンの投資であるといえます。初めて不動産投資をするような方が投資対象とするのは、あまりお勧めいたしません。




 ソシアルビル(別名:ソーシャルビル)とは、飲食店や居酒屋など複数の店舗テナントが入居するビル、いわゆる雑居ビルをいいます。特にスナックやバー、クラブなど水商売や風俗系などのテナントが入居する歓楽街にあるようなビルを指すことが多いようです。

 不動産投資に当たって、相続対策ということで、全額自己資金で不動産を購入できるだけの資金力があれば問題ないのですが、金融機関からの借り入れを併用して資金調達を行う場合、ソシアルビルについては、一般的な居住用のマンションやアパートと比べて融資を受けることが難しいケースが多いようです。特に風俗系のテナントが入居しているような物件については、融資に応じてくれる金融機関は一部ノンバンクなどを除きほとんどないと思われます。

 ソシアルビルは、権利関係が複雑なケースが多く、又貸しも当たり前のように行われていますし、賃料の滞納も居住用の不動産などに比べると多く発生します。したがって、投資される方自身で相当の時間を割いてビルの運営に当たるか、ソシアルビルの運営に長けた管理会社に管理を委託するなどしないと、早々に運営に行き詰まることになってしまうかもしれません。また、運営コストについても、ソシアルビルの場合、水道光熱費はオーナー負担であることが多く、エアコンなどの稼働時間も長くなりがちであることから、高額となることが多いようです。さらに、ソシアルビルの特性として、他の用途の不動産と比較して景気変動の影響を受けやすいという点も指摘されます。

 また、ビルの設備に不備があったことにより他人に損害を与えた場合には、所有者の責任が問われることがあります。2001年に44人もの死者を出した東京・新宿歌舞伎町のビル火災では、火災報知機や避難器具が実際には使用できない状態であったことから、ビルオーナーの責任が問われ、執行猶予付きの有罪判決を受けるとともに、民事上8億円以上の損害賠償金を支払うことになったとのことです。

 以上をまとめると、ソシアルビルへの不動産投資を行うためには、高い資金力が必要になるとともに、運営も独特の人脈やノウハウが必要となることから、初めて不動産投資をするような方が投資対象とするには相応しくないように思われます。一方、多額の資金を持ち、運営のノウハウがある方にとってソシアルビルは、他の用途と比べると相対的に高い利回りが確保できることから、まさにハイリスクハイリターンの投資であるといえるのではないでしょうか。


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